东北网12月10日讯 执行工作是国家执行机关依照法定程序，运用国家强制力量迫使义务人履行生效法律文书确定的义务的行为。某种程度上讲，执行就是审判的继续，其活动不仅接受法律、法规的调整，更体现出维护社会主义法制的尊严和保护当事人的合法权益，意义重大而深远。
从近几年执行情况的不完全统计，全国各级法院办理的执行案件中涉及不动产执行的、尤其是涉及房屋的案件比例呈逐年上升的趋势，个别省级法院甚至达到百分之七十以上。由此可见，不动产(房屋)的执行对人民法院执行工作来说有多么重要的影响。这种影响主要体现在：一方面，不动产(房屋)可以说是债务人最具有价值的财产，特别是在房地产市场长期繁荣、价格至今稳中攀高的环境下，能否及时、有效地执行债务人的不动产(房屋)对债权人实现生效法律文书确定的债权有着重要的意义，有时甚至是决定性的意义。另一方面，不动产(房屋)又是各类权利存在最多的财产之一，如房屋抵押产生的抵押权、房屋租赁产生的租赁权等，而妥善解决这些权利之间的种种冲突问题，既能满足债权人的受偿要求，又能有效保护案外人的相关权利。
中华人民共和国物权法于2007年10月1日起施行，这对维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权起到了决定性的作用。其中，对物权的设立、变更、转让和消灭的规定，更加明确了财产取得的必要条件。
物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的登记，最基本的效力表现为除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。即使当事人订立了合法、有效的房屋买卖合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；未经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。也正因为如此，有关房屋产权纠纷的案件逐年增加，出现了许多新问题、疑难问题。虽然最高人民法院在2010年11月18日发布了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，对如何审理房屋登记案件，正确适用有关法律规定起到了重要的指导作用，但法院在执行过程中遇到被执行人名下的房屋已经转让他人但双方尚未到不动产所在地的登记机构办理登记的情况应该如何处理？尤其在执行中涉及到的房屋是否善意取得、善意取得的房屋能否执行的问题以及如何适用物权法有关规定的问题等等，需要作出相应的解释以指导执行工作。这里要强调的是法院执行过程中如何界定该类房屋的可执行性，即哪类房屋可以执行，哪类房屋不能执行；什么情况下可以执行，什么情况下不能执行。
一、 对违章建筑房屋的执行
违章建筑房屋是指未经当地主管建筑机构的审查批准并发放执照而擅自建造的建筑物。那么，违章建造的房屋能否作为执行标的物执行呢？对这个问题法学界存在两种观点。一种观点认为，违章建造的房屋虽然不是合法建筑物，但在依法拆除前仍不失为财产，对债务人所有的违章建造的房屋仍然可以查封、拍卖和变卖，以实现债权人的债权。另一种观点认为，违章建造的房屋为未经主管建筑机构审查、批准且不能登记的财产，就是通过法院执行也不能转化为合法登记的违章建筑，且对违章建造的房屋一旦启动执行程序，将对城市行政管理产生妨碍。所以，不能把违章建造的房屋作为强制执行的标的物。
本人倾向于前一种观点。首先，违章建造的房屋可以成为执行法意义上的不动产。虽然该房屋的建造违反了建筑许可管理制度，但其绝不是禁止交易的不流通物，仍然在一定条件下适于交易。还有，违章建造的房屋可以占有、收益，如民间的抵押、出租等等，具有一定的财产价值。有的房屋甚至通过行政机关的审查、批准后补正为合法建筑，满足债权人受偿的目的。再有，执行违章建造的房屋时通过告知承受人存在于该房屋之上的权利瑕疵，可由承受人选择是否接受该瑕疵。承受人往往会基于违章建造的房屋存在的预期收益而承受，甚至对行政管理部门对该房屋强行拆除的风险也因其能够预见而选择承受。所以，从这点来讲，法院执行违章建造的房屋不会对行政管理造成妨碍。
二、 对依法建造的房屋的执行
顾名思义，此类房屋相对于违章建造的房屋，自然是经当地主管建筑机构的审查、批准并发给执照的建筑物。该类房屋在执行中比较普遍作为执行标的物被执行，但因此遇到的问题也普遍存在，必须认真对待。这里主要谈两个方面的问题：一个方面的问题是对不动产(房屋)查封的效力时点的确定及行政行为的介入，另一个方面的问题是执行异议的审查与处理。下面分别来谈这两个问题。
(一)1、对不动产(房屋)查封的效力时点的确定
在执行房地产过程中(本文仅指房屋)，必须首先对不动产进行查封。查封意味着法院取得了对查封物公法上的处置权，而对其他司法机关来说，查封意味着查封机关取得在先处置权。如果不经查封就处置，则必然导致处置的主体众多，执行秩序将会处于紊乱状态。
不动产查封的效力是指对不动产查封从何时、针对何人及何物产生何种效力。关于不动产查封的效力，当前面对的主要问题在不动产查封的效力上，也就是查封从何时开始，到何时结束。另外，不动产查封后的行政行为介入问题是比较突出的，关键是效力时点的确定。不动产查封的效力时点不是一成不变的，它因针对的主体不同而不同。
(1)对债务人(被执行人)的效力时点
此时查封的目的就是告知其不动产已被查封的客观事实，从查封的那一刻起是对其处分不动产的限制。也就是说，从被执行人知道或者应当知道不动产被查封的事实时起，查封就对其发生效力。同时，由于大多数情况下查封的法律文书需要先于被执行人送达不动产登记机构，为防止被执行人利用该时间差转移财产权属，根据查封规定第二条第二款的规定，自协助执行通知书送达有关协助义务人时也对被执行人发生法律效力。
(2)对其他司法机关和第三人的效力时点
如果不动产被一个司法机关查封，那么其他司法机关就不能重复查封而只能轮后。对于执行当事人以外的第三人来说，也不能与查封不动产的所有权人进行交易，否则，即便交易达成对查封债权人来说也不发生效力。关键是，这种效力自何时开始起算，有关执行规定和查封裁定采取了不同的标准。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十一条第二款规定:“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交由人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”第三款规定：“既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。”这两款规定说明，如果要对抗其他人民法院，对不动产要具备三个条件之一，要么向有关管理机关发出协助执行通知书；要么加贴封条；要么张贴公告。也就是说，自向有关管理机关发出协助执行通知书或者是加贴封条或者是张贴公告时起，不动产查封就对其他司法机关、第三人发生法律效力。
最高人民法院公布并于2005年1月1日起施行的关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第九条第一款规定：“查封不动产的，人民法院应当加贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。”这一款是对查封不动产的工作程序要求。第二款规定：“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。可见，只有办理查封登记时起，查封对其他司法机关、第三人才发生法律效力。对于没有登记的不动产则应自加贴封条或者公告时起，才产生对其他司法机关、第三人的效力。对于没有登记的不动产则应自加贴封条或者张贴公告时起，才产生对其他司法机关效力。
(3)对协助义务人的效力时点
对于登记的不动产，查封离不开登记机构的协助，那么，查封对协助义务人来说也有一个效力时点的确定。在实践中，我们为协助义务人设定了一个查封裁定对其发生法律效力的技术起点，即以协助义务人签收协助执行通知书的时间作为查封效力发生的起点。只要协助义务人签收了协助执行通知书并且对协助事项没有异议，就视为查封裁定对其发生效力。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十四条规定：被执行人或者其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结的财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或者承担相应的赔偿责任。这里的赔偿责任是人民法院及于被执行人或者其他人对于公法义务的违反，而直接依职权在执行程序中裁定，对有关责任人因违反公法义务而给债权人造成的损失承担赔偿责任。这里的其他人也包括协助义务人，因为在不动产以登记作为所有权转移的要件情况下，没有登记部门的配合，债务人处分不动产的权属实际上是不可能的。问题在于尽管依据民事诉讼法第一百零四条对拒不履行协助义务的协助义务人可以处以最高三十万元的罚款，但与承担几百万、几千万、甚至上亿元的实体赔偿责任相比要轻得多。有的协助义务人显然注意到了民事诉讼法所规定的拒不协助与擅自处分查封财产之间的责任差别，更愿意以“舍车保帅、两害相权取其轻”的办法来承担较小的责任。
2、不动产查封中的行政行为的介入
近年来，行政机关利用行政权力对人民法院查封的不动产进行处分的现象逐年增多，有效地处理行政行为介入，对保护债权人的合法权益意义重大。如何处理行政机关针对查封不动产所作出的行政行为，关键在于区分行政机关的行为是纯粹的行政行为还是具有双重属性，即是否同时对查封的公法秩序构成妨害，换言之，就是是否同时构成对债权人通过查封所取得的现实权利构成损害。如果是纯粹的行政行为，则属于行政机关的行政权范围，法院在执行程序中是无权审查的，只能由相关利害关系人通过提起行政诉讼加以解决。如果属于构成对公法秩序的妨害，人民法院有权对其进行处罚或者让其承担实体赔偿责任。人民法院有权对其进行处罚或者让其承担实体赔偿责任，着眼点在于这种行为对人民法院的执行构成了妨害，至于行政行为本身是否符合法定程序，实体是否公平，并不在人民法院的审查之列。
判断行政机关的行政行为是否构成的人民法院执行秩序的妨害的标准是：一是行为发生的时间，二是行为是否会引起查封不动产的权属变动或者价值减损。在时间方面，行为必须发生在查封过程中，发生在查封之前或者之后的，均非查封效力所及。在涉及不动产权属或者价值变动方面，看其是否对不动产构成事实上的处分从而降低其财产价值。
人民法院之所以在执行程序中能够对违背查封目的的行政行为进行制裁，在于查封对于行政机关的行政行为具有隔断效力。所以，在人民法院查封后，即使是登记机构也不得对不动产权属擅自变更以及设定或者变更有害于查封不动产价值的行政许可，以避免查封不动产权属的变动或者财产价值的降低。行政机关如果认为权属登记或者许可的主体错误，必须经查封的人民法院审查。人民法院审查后如果属实，则应当准许纠正错误登记、变更行政许可并解除查封。查封对行政行为的隔断效力是得到行政机关的承认的。
(二)执行异议的审查及处理
执行过程中，作为执行标的一方的被执行人、尤其作为房屋买卖一方的买受人(案外人)对执行标的提出异议，法院该如何处理？对此，中华人民共和国民事诉讼法第二百零二条规定:当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。第二百零四条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
从执行行为上说，，如果查明被执行人确有登记在其名下的房屋而无其它财产可供执行，那么法院依照民诉法第二百二十条有权查封该房屋产籍，该行为应该是合法的，对当事人的异议可以裁定驳回。当然，执行异议审查和复议期间不停止执行，除非被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的。
对案外人的异议该如何审查是关键，这决定着执行能否继续下去。案外人异议审查期间，案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封的，人民法院可以准许。是对民诉法第二百零四条规定的“理由不成立的，裁定驳回”及“与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的理解有限或有失偏颇，本人倾向于“理由不成立，裁定驳回，继续执行”。缘何？其一，物权法第九条对物权的取得已经有了明确的规定，即依法登记才发生效力，不登记不发生效力，也就是说案外人没有取得该房屋的所有权；其二，尽管物权法第九条的同时规定“法律另有规定的除外”涵盖了因继承或者受遗赠取得物权，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭特权的------善意取得的，这些事由应该不在法院审查的“理由不成立”范围内；其三，从我国目前的审判效率上看，拖沓的诉讼不仅浪费审判资源而且往往事与愿违；其四，个别被执行人为了转移财产、抗拒执行，甚至与案外人沆瀣一气制造影响公正的阴霾，真正损害了申请执行人的合法权益。虽然最高人民法院(关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释)第十六条规定了“因案外人提供担保解除查封、扣押、冻结有错误，致使该标的无法执行的，人民法院可以直接执行担保财产”，但其行为无异是对法律威严的挑战、戏弄甚至藐视。返过来说，人民法院这种对异议的审查也过是走走过场，实在是多此一举。
随着执行工作的不断发展，执行过程中势必产生实际问题与法律规定存在差异的现象。坚持经济执行，最大限度降低执行成本；坚持高效执行，最快速度实现当事人的合法权益，不仅需要司法改革，更需要法律的日益完善。
