黑龙江日报7月14日讯 目前，哈尔滨市已建立302个社区物业物务站，将813万平方米无人管理的老旧住宅全面管起来，为10万余户居民提供基础性服务，保障居民的正常生活。从2011年第一批社区物业服务站成立，至今已有三年多的时间。这批“保障性”物业的运转如何，它们的市场化之路还有多远，记者就此进行了实地走访。

　　“入不敷出”运转遇窘境

　　7日15时，记者在钱塘街140号的航运社区内看到，社区物业服务站站长井瑞峰和工作人员正在居民楼前查看一处返水的下水道。“这栋楼已经弃管近5年了，化粪池好久都没清掏，这次清掏得花1万多，可是我们站一年收的物业费连这笔钱的一半都不够，居民又不愿凑钱清掏，没办法只能由社区先垫付。”谈到目前社区物业服务站的运转，井瑞峰一肚子苦水。他说，目前该站运行遇到的最大问题就是收费难，实际上每平方米0.3元的物业费已经是最低标准了，然而从物业站成立那天起，物业费就没收齐过，收缴率不到30%，别说为百姓提供高级的物业服务，就连保障基础服务都是勉强维持。

　　据井瑞峰介绍，道外区大兴街道航运社区是全市首批成立社区物业服务站的社区，服务站成立后接管了长春街93号、北七道街93号两个弃管小区，共28个单元504户。按照相关规定，接管后服务站要负责小区楼内外保洁、垃圾清运、公共设施维护、小项维修等服务。但是由于收费率太低，经费有限，除了可以保证日常保洁外，维修也局限于开关更换等简单项目，时间长了业主的意见越来越大，随便找个理由不交费，这让他们很无奈。

　　同样，道里区通江社区物业服务站在运转中也遇到了难题。该物业站张主任告诉记者，物业站成立两年多来，通过先服务后缴费、粉饰楼道、植树绿化等措施，逐步赢得了业主的支持，虽然现在收费率已达80%，但是去年仍亏损近5万元。“很多老旧小区居民不理解物业管理工作，认为就是扫院子倒垃圾，其实物业也有物料、设备设施维修保养等费用。我们去年为小区屋面做了一次防水就花费了近3万元，但是居民每季度交的建筑面积每平方米0.3元的物业费根本不够用，社区只好自己搭钱。”张主任说。

　　采访中记者了解到，物业费标准低、收缴率不高已成为困扰社区物业服务站发展的一大难题，0.3~0.4元的收费标准以及平均30%左右的收缴率，实在是让社区物业服务站的运转越发窘迫。

　　接手小区基础差但只能小修小补

　　为何物业收费率迟迟上不来？对此，居民们一肚子怨言。家住道外区台胞小区顶层居民张先生告诉记者，小区被物业公司弃管后，由地灵社区物业服务站接管，虽然他们能保证日常的保洁，但是小区房屋漏雨、下水道堵塞等问题却始终得不到有效解决。“就拿我家来说，一下雨就漏雨，虽然多次找过社区，但是他们均以没有经费为由拒绝维修，我只能自己出钱维修，那我为什么还要交物业费呢？”张先生气愤地说。

　　采访中记者了解到，由于社区物业服务站接管的房屋很多是老旧住宅，住宅房屋本体及配套设施老化严重，屋面漏雨、墙体透寒、下水堵塞等问题非常突出，使得物业站在运转之初就困难重重，并且这些老旧房屋均没有房屋专项维修基金，社区物业站的小额经费只能小修小补，根本无法大规模更新、维修设施。

　　“如果这些问题不解决，即便是足额缴费社区物业服务站也很难为继，势必会再次陷入居民见不到环境改观拒绝缴费的恶性循环。”一位社区物业服务站负责人不无担心地说。

　　此外，物业管理人才及维修人员等专业人才的缺乏也给社区物业服务站的发展带来一定阻力。道外区地灵社区物业服务站单主任告诉记者，物业服务站如果想运营好并保障服务，除了需要有足够的经费支撑外，专业技术人员保证也是必不可少的一项，“我们社区物业服务站的工作人员都是社区干部，没有物业管理的经验，想要外聘专业人员却没有费用，只能我们自己摸索。维修问题就更加困难，因为我们没有维修技能，很多时候连一个简单的维修都要花钱请工人，这样无疑给物业站雪上加霜。”单主任无奈地说。

　　新举措促社区物业站提档升级

　　针对部分老旧住宅物业无人管理、环境脏乱差等问题，哈市2011年起开始组建社区物业服务站，根据住宅、环境和配套设施等状况，为老旧住宅提供卫生环保、日常综合维修和绿化维护等基础性服务。截至目前，哈市共有社区物业服务站302个，受益居民10.1万户。由于社区物业服务站属于居民自治非企业性质，隶属于社区居民委员会，早在建立之初哈市就已明确表示，社区物业服务站只是一种物业管理的过渡模式，待条件成熟后，要移交给社会上的物业企业，实现老旧住宅物业管理的市场化，从而为社区减负。记者从哈尔滨市物业管理办公室获悉，三年多过去了，哈市社区物业服务站还未能与社会上物业企业成功对接。

　　对此，7月9日哈尔滨市专门召开了社区物业服务站提档升级现场会议，以实施庭院整治、楼体维修、强化管理为内容，全面启动社区物业服务站提档升级工作,拟通过积极推动老旧住宅改造、对居民庭院裸露地面进行硬铺装或者绿化及适当增设居民休闲设施等方式，切实解决老旧住宅庭院环境脏乱差，屋面渗漏、墙体透寒、生活配套设施破损老化等问题。同时，在小区醒目位置公示服务内容、标准和收费价格，切实加大收费力度，提高居民交费意识，并定期公示费用收入和支出情况，让居民明明白白消费,推动社区物业服务站逐步走上市场化、专业化运营之路。

　　同时，哈市还将努力探索“捆绑”招标方法，即在新建项目中标的物业企业，按一定比例捆绑管理经改造后并具有一定运行基础的老旧住宅小区，从而为老旧住宅小区居民从机制体制方面彻底破解社区物业服务站临时接续服务的不足，让小区物业服务最终回归市场化运营轨道。