东北网6月14日讯 房屋出租人到街道办事处主动申报纳税，对绝大部分从不会去缴纳租赁税的个人租赁者来说，几乎成了一个“伪命题”。提及多年却难以实行的个人房屋租赁税收，在强化管理的新《办法》出台后，仍然面临孤掌难鸣的尴尬。尽管配套《办法》的实施细则尚在研究之中，但目前，房屋租赁税收却卡在了十字路口。
纳税者不响应，征收者不主动，协助者不积极。业内人士对房屋租赁税收可操作性的质疑声不绝于耳。另一面，房屋租赁税收一旦在全市范围强制实行，对于监管缺失、卖方市场的哈市房屋租赁市场来说，将可能产生两个连锁反应———房屋租金走高，“地上出租”转为“地下交易”。
事实上，税收对征管、控管和规范市场起着至关重要的作用。《办法》出台后即将掀起的房屋租赁税收，被不少业内人士期待为一场“房屋租赁市场监管革命”。如何使房屋租赁税收不成为一纸空谈？房屋租赁税收的可行操作，必须依靠税务部门、街道办事处、工商、公安等多部门的密切配合。而最大程度倾向于弱势群体，变征税为服务，完善房屋租赁备案系统，同样被有关专家看作是破解房屋租赁税收难题的可能途径。
直至租房客住满一年离开，家住南岗区的退休老教师林景兰还不知道，自己已经当了整整一年的逃税人。自去年6月南岗区试行房屋租赁税收办法，至今年6月《办法》正式实施，所有与林景兰出租房屋行为发生关系的房屋中介、派出所、街道办事处、租房客，没有任何一个人提醒过她，应该“纳个税”。
这位平日里老实本分得出了名的老教师，有些坐不住了。
孤掌难鸣一笔近乎无人缴纳的税
去年6月，南岗区作为个人房屋租赁税收试点，由区财政局牵头，20个街道办事处代征，在各街道办一口受理大厅专设窗口后，开始提供一站式征税服务。
时隔一年，当房屋租赁税收正式实施，不仅其他区的各街道办事处在此问题上持观望态度，甚至南岗区的不少街道办事处也显得被动。面对试行期间征收率不高，正式实施却面临尴尬，房屋租赁税收，一时间被业内人士直指“雷声大、雨点小”。
在缺乏监管、秩序混乱的房屋租赁市场，《办法》细则尚未公布，已有众多房屋出租者对拒绝新规做好“准备”。
“没人来收，却要我主动缴税？”
在林景兰眼中，税是“神圣不可逃避”的。当她在报纸上看到房屋租赁税收一事后，首先想到向房屋所在地芦家街道办事处了解情况。首先，她拨打114查询到街道办的电话，接电话的人又给了她财务办的号码。她拨了3遍才有人接，那人又告诉她一个号码，说打这个号码有人专收这笔税。最后，林景兰被要求带着三样手续到办事处指定地点缴税。不过，她的行为在几个朋友看来非常可笑：“没听说出租个房子还得缴税的，你也太上赶着了！”
同样，记者以租房人的身份联系到南岗区荣市和通达两个街道办。他们都向记者提供了专收该税部门的电话，并要求记者自带材料来申缴。
在房屋租赁中介较具规模的骄阳房产，新阳路店和香坊新地店的工作人员称，只是最近在电视上看到有这笔税，哈市不知何时执行，但中介是肯定不会收这笔税的，更不会轻易透露客户信息。
在其他区街道办事处干部看来，房屋租赁税收操作起来“无比抽象”。“我希望制定这一规定的人动动脑子。”道里区某社区干部说，“街道办事处的征税必然会落到社区头上，有的社区连个卫生费都收不上，怎么可能收这种税？再说，街道办掌握的租赁信息都远不如周边中介。”
“就是不缴，能怎么罚我？”
至于不缴税要承担怎样的后果，荣市和通达两个街道办工作人员笑答：“你不缴，自有人查你吧，具体细节我们不清楚。”通达街道办工作人员说，几天前只接到一个人的询问电话，不过对于缴税按年还是按月等细节方面，他们也说不清。
代收税的街道办事处显得格外被动。街道办没有任何强制执行权———这令林景兰觉得，别说《办法》没人告知，就算知道硬是不缴，也没有人查，更没有人罚。协助街道办事处负责房屋租赁税收的部门———林景兰出租房屋所在地芦家派出所工作人员表示，派出所没有征税职能，只负责提供辖区内房屋租赁登记信息，或在街道办对特殊行业(如洗浴中心、台球室等)征税时出个现场。虽然所有正规房屋中介为出租者和承租者出具的租赁协议中要求双方到辖区派出所登记，但很少有人主动来登记，往往只有当承租房屋的外来人员租房到街道办或派出所办理暂住证时，他们才能掌握一些租赁信息。对于人口流动的区域，派出所工作人员出现场摸查房屋租赁同样存在难度。
南岗区财政局税政科工作人员称，去年开展房屋租赁税收工作时，各街道办和社区干部曾挨家挨户敲门摸查，但实在存在不小困难，征缴率并不理想。
“是‘租’是‘借’，我说了算。”
房屋中介人顾晓云认为，房屋租赁市场存在太多随意性。如果没有一纸合同，租赁关系难以确定。关系不存在，又何谈缴纳这笔税？“我的一些客户已经警告我不许把信息外泄了，他们说，如果查到他们头上，就说房子是借给亲戚住的。”
在亲友的反对下，林景兰还没缴这笔税。慢慢地，她开始不平衡：“如果查到我头上，是不是得从去年开始算呢？南岗的房子就得比别的区多缴税吗？有人缴，有人不缴，并不公平。”
连锁假设
一旦个人房屋租赁税收在全市铺开，并加大力度强制实施，将产生怎样的连锁反应？
纳税“水涨”租金“船高”
“我的房主跟我说，如果收他的税，他就要涨房租。”王妍在校外租房准备来年研究生考试。她说，若不是房子离学校近，她是不会租这个房主的房子的。“房主性格不好，动不动就说要涨价。”
房屋租赁这一特殊市场，对中介、出租人和承租人的规范和监管相对薄弱，租金的高或低，其幕后推手往往不是市场，而是中介。南岗区财政局税务科工作人员认为，税务、街道办事处、工商、公安部门本应当互相配合房屋租赁税收，实际上却往往出现脱节，直接影响到租金定价、征收等环节。
一旦强制性实施房屋个人租赁税收，谁会“吃亏”？答案不一定是租房者。
理论上讲，税负是由买卖双方分摊的，分摊比例因市场供需平衡情况而异。只有在供大于求的买方市场中，税收负担才可能更多由卖方承担。但哈尔滨目前各类流动人口较多，房屋租赁总体上仍然是求大于供的卖方市场，缴税的租房人势必会以抬高租金的方式将“亏”转嫁给承租者。
市住房保障和房产管理局房地产专家分析认为，就买房来说，哈市95%的房子是被本地人买走的，我们常常听说哈尔滨人去海南炒房，而外地人在哈购房者仅占到5%。同样，在哈尔滨租房的仍以外来务工人员和弱势群体为主，显然，对于月收入可能仅几百元的他们来说，租房的最大好处就是减轻经济负担。然而，一旦“转嫁”的推测成立，租金上涨势必给承租人带来更多经济压力。
那么，租金上涨，是否会促使更多人去买房，从而带动哈市房价上涨？该专家认为，在南方，承租者越来越多是刚踏上工作岗位奋斗的年轻人，一旦房子的租金超过他们的“底线”，他们很有可能索性用贷款方式买房。但哈尔滨的现实情况是，租房者绝大多数是收入较低的工薪族或个体营业者，根本买不起房子。他们唯一能做的，就是继续忍受上涨的租金，或是另觅租金便宜的房子。
逃税人转向“地下出租”
《办法》提出，对房屋中介、承租人举报行为予以奖励。负责林景兰房屋出租的中介负责人说：“没有人乐意这么做，这对大家都没好处。”
长期以来监管缺失的房屋租赁市场，令个人房屋租赁税收几乎成为一个“伪命题”。多数人直观认为，租房不交税是正常的，如果公安部门的登记和税务部门的征税联合，唯一逃掉这笔税的方式就是让租借行为变得更隐秘。
拿道外区市民陈若先出租的20平米小屋来说，月租金500元，一年下来，必须缴纳税300元。对经济状况一般的陈若先来说，这笔税很“值得一逃”。
“中介不再是出租方的唯一渠道。”陈若先出租房屋的中介公司负责人张丽告诉记者，她的一些客户如今更倚赖网络或是朋友介绍，认为这样不仅可以亲自对承租人把关，承租人也倾向用这样的方式省一笔中介费。黑龙江孟繁旭律师事务所律师汪洋分析认为，任何法律法规的出台都有一个不断完善的过程，显然，从目前房屋租赁税收情况来看，这仅仅是法规配套细则出台前的协调阶段，但对于这一特殊市场来说，细则的关键在于有效避免逃税。一旦越来越多的人为逃税而选择私下租赁交易，就无疑会使原本缺乏监管的房屋租赁市场“雪上加霜”，将可能产生越来越多的房屋租赁纠纷或民事刑事案件。
明确概念
所谓的“新税种”，其实早已被提及多年。此次出台《办法》，是为了强化对个人房屋租赁税收工作的管理。
房屋租赁税不是新税种
针对市民关于“新税种”的议论，《办法》的起草部门———市地税局有关负责人的解释是：房屋租赁所缴纳的这笔税并不是新税种，而是一直以来都有。只不过，《办法》中出台针对个人租赁房屋缴税收的强制性新措施，使一些以往不了解税收情况的市民误以为出了新税。
黑龙江孟繁旭律师事务所律师张志民，以及对个人房屋租赁税收曾深入研究的中国职业注册税务师、高级会计师隋书才，从税法角度分析房屋租赁税收时认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》，凡涉及交易行为都要缴纳一定的税。个人租赁房屋的交易行为，依照《管理法》，应涉及房产税、营业税、承建税、个人所得税、印花税、土地使用税等7项税种，这7项税如果全部缴纳，税点是非常高的。此次出台的《办法》，是由地方有关部门起草、地方法制办审核、地方政府出台的地方性法规，遵照《管理法》的不重复征税原则，将7种税综合成一种，个人房屋租赁税收工作是为了更加方便征税工作的开展。
市地税局有关负责人表示，《办法》的出台主要针对个人房屋租赁者，因为以往对门市等经营性出租行为，有税务部门进行强制性征税，而个人房屋租赁这样的“散户”，基本上难以征税。哈尔滨市该税收标准制定得也相对较低，国家该税点最高达到20%。
“打击炒房”夸大《办法》初衷
在《办法》出台后，有媒体分析：该政策旨在通过出台租赁税收打击部分投资多套房屋后转租出去，用租金收益偿还银行房贷的“食租族”等炒房者。市地税局有关负责人认为，这一说法有些夸大初衷了，“《办法》只是为了更好地加大管理力度，强制规范个人缴税行为。配套细则还没出来，新规定可以理解为一个管理框架。”
隋书才认为，任何征税的法规出台，都有这样一个目的：方便征管和控管，从而达到更好地规范市场，此次《办法》的初衷也是一样。
个人房屋租赁税收究竟会不会打击到炒房？有房地产专家分析认为，并不一定。北京、上海、深圳、武汉、杭州等大中城市，早已有房屋租赁税收了。但很显然，这些城市的“食租族”并没有因缴纳这一税种而受到打击。在福顺尚都，业主王施玉同时拥有并出租4套房屋，每套月租金3500元。除了用“转嫁”给承租者的方式，王施玉坦言，一个月缴600元的税，对拥有4套大房子的他来说，根本算不得什么。
破解方向
征管措施要更具操作性
隋书才认为，个人房屋租赁税收目前在操作上存在一个很大的问题。事实上，长期以来，私房出租的纳税问题一直是税收管理中漏洞较多的一个环节。可以理解的是，在对一些企业和单位的征税尚且存在困难，更何况依靠个人自觉而实现的个人房屋租赁税收工作。结合中国国情，依靠纳税人的诚信与自觉主动纳税，是不现实的。
街道办事处作为房屋租赁税收的代收、代缴部门，由于对租赁房屋难以监管，即使有委托代征的2%手续费，依然显得被动。记者从实行房屋租赁税收较早的深圳了解到，一些街道办事处最初曾主动上门向出租房屋者提供收税服务，并通过公安、工商等多部门联管的方式，用诚意与服务培养市民的纳税意识。在沈阳，明确房屋租赁税收标准同时，更提出了具体的实施和处罚意见以规范纳税人。
制定更具操作性的征管措施，是税务部门目前亟待破解的一个难题。
税收应充分考虑弱势群体
在地方政府增加财政收入、通过税收规范市场同时，充分考虑并保护弱势群体的利益，有助于真正实现市场的良性循环。市住房保障和房产管理局房地产专家指出，弱势群体恰恰在房屋租赁市场的买方中占有相当一部分比例，建议即将出台的《办法》实施细则，应当充分考虑到弱势群体的利益。如，特殊考虑非赢利性小户型房屋(如10平方米以下)的税是否减免的问题，因为住在这种房子中的大部分是经济困难者。同时，该专家补充，对于大学和医院附近出租床位的小旅店，其房屋租赁税收标准也应区别考虑。
房屋租赁备案系统待完善
近年来，房屋租赁市场在日趋活跃的同时，纠纷不断，案件频发。汪洋律师认为，这里很重要的一个原因就是公安机关等管理部门对租赁关系的信息不能清晰把握，导致发生纠纷且难以得到妥善解决。房屋租赁税收操作起来遇到的棘手问题，恰恰暴露出哈尔滨市房屋租赁备案系统的不完善。
破解这一问题，有关人士认为，应该进一步完善制度内容，要有具体的实施细则，并辅以配套的奖惩机制；从具体操作角度看，可以要求中介公司进行备案申报，对不进行申报的中介公司处以罚款、取消营业资格等惩罚；要不断加强各管理部门间的协调，以增强对房屋租赁登记备案工作的有效管理；应不断加大宣传以促进遵纪守法。管理部门应不断加大宣传力度，让群众主动配合房屋租赁登记备案管理工作。
聚焦新《办法》
《哈尔滨市个人房屋租赁税收征收实施办法》在南岗区试行一年后，今年6月起正式实施。《办法》规定，个人将自有房屋出租或将承租房屋依法转租，并向承租人收取租金或取得其他经济利益行为的，需缴纳个人房屋租赁税：房屋月租金收入为营业税起征点以下的，综合征收率为月租金收入的5%；住宅用房月租金收入为营业税起征点及以上的，综合征收率为7%；非住宅用房月租金收入为营业税起征点及以上的，综合征收率为12%。我国营业税起征点具体为：按期纳税的月营业额5000元；按次纳税的每次(日)营业额100元。
同时规定，纳税人应在纳税义务发生的次月1日起15日内，携带身份证、租赁协议、房产证等手续，向房屋所在地街道办事处自行申报缴纳个人房屋租赁税款。
