东北网7月14日讯 物业服务标准不明确、企业弃管、服务不达标……针对哈市物业工作出现的问题，哈市将强化物业属地区域的管理，对物业服务企业收取信用保证金，实施物业服务企业综合信用评价机制，防止弃管和损害业主利益的事故发生，对信用度低、违规企业降低其资质直至清出物业市场。这是记者从今天召开的哈市物业大会上了解到的。
为落实大物业管理体制，今年哈市主要围绕既有物业管理提档升级和老城区旧住宅纳入物业管理范畴两个目标，将构建以区为主体的管理体制并建立居住区管理工作联动机制。各区政府对本辖区内的物业管理负总责，明确各区物业主管部门14项物业管理职权、街道办事处8项物业管理职权和社区居民委员会7项物业管理职责。
据哈市住房保障和房产管理局副局长李佑民介绍，哈市将构建强化物业前期介入机制。强化前期物业招投标管理，凡未通过招投标方式选聘物业服务企业实施物业管理的项目，不予办理商品房预售许可证。强化新建物业承接验收，凡未办理承接验收手续的不得交付使用。
为防止物业弃管、服务质量不到位等问题，哈市还将建立物业服务信用保证金制度和物业服务企业综合信用评价机制。物业服务企业按照年物业费应收额的10%缴存物业服务信用保证金。保证金由区物业管理主管部门统一监管，物业服务企业擅自弃管、发生影响居民正常生活、损害业主共同利益的重大服务质量事故，动用信用保证金予以处置。针对个别物业企业不讲诚信、服务质量低劣、甚至发生物业弃管等问题，建立物业服务奖惩制度，将企业服务质量与服务水平与其信用等级挂钩，作为企业资质升降和市场准入的重要依据，对信用差的企业向社会公开曝光，并予以降低资质等级直至清出物业市场等处罚。
鉴于哈市目前物业收费标准严重偏低、各项费用大幅增长、难以支撑物业运行的实际，哈市对物业收费标准进行重新测算，进而调整物业服务收费指导价格。另外，哈市力争用三至五年时间基本完成老城区旧住宅的改造。通过危房棚户区改造、城市环境综合整治、实施建筑节能改造和“平改坡”改造逐年消化历史欠账，逐步向标准化物业管理过渡。
补贴对象：
城市居民最低生活保障对象
家庭成员均无职业的民政定补优抚对象
家庭成员均无职业的失业救济对象
市属国有福利企业残疾职工
建国前老军人
补贴标准和发放日期将由有关部门另行制定和发布。
五类人享物业费补贴
物业服务保障对象的申报认定采取与热保对象认定并轨的方式，在区供热主管部门对热保人员进行补贴审核认定后，由区物业主管部门作为物业服务保障对象人员的申报认定材料。补贴金额由区物业主管部门对保障对象住房面积及所属物业管理单位逐一进行调查核实，确定保障对象的实际补贴金额。物业服务费用补贴金由市、区两级财政分别承担。
物业管理四大顽症
老城区问题多，无人管。目前哈市老城区尚有非小区旧住宅2000多万平方米，这些旧住宅普遍建于上世纪七八十年代，部分地区没有实现集中供热、排水、消防等设施，房屋和路面破损严重。由于老城区硬件设施差导致居民住宅经常存在屋面漏雨、墙体透寒、停水停电、下水堵塞、环境卫生脏乱差等问题。例如哈市道外区“荟芳里”小区、道里区“安”字片区等多个小区常年存在积存垃圾多、风沙扬尘多、积冰融化道路积水泥泞等现象。
物业收费恶性循环。据2009年末物业服务收费统计，哈市57.8%的物业服务收费在0.3元/平方米以下，非小区旧住宅更是低得可怜，每月每平方米仅为0.1至0.15元，两项收费在全国15个副省级城市中都最低。由于基础设施条件差、物业收费标准低，形成了物业企业服务不达标--业主拖欠物业费--物业企业弃管的恶性循环。2009年，哈市道里区河图小区几个半地下室渗水达半年之久，几位居民找到物业公司要求其对管道进行修理，物业公司以物业费收缴率低，缺乏资金为由，拒绝修理管道。
新小区遗留问题多。近年，新建的很多小区存在工程建设质量缺陷、小区配套不完善、屋面漏雨、墙体透寒等开发遗留问题。居民找到物业公司，物业公司往往将问题推向开发商，而很多开发商在小区建完就消失，导致房屋质量等问题无法解决，给居民生活带来很大影响。
部门扯皮严重。据统计，物业管理内容涉及市区城管、执法等部门20多个，覆盖供水、供热、供电等所有管线设施单位，日常管理服务中在着环节多、难协调、难处置的问题。
物业问题三大根源
责任不清，主体难找。哈市老城区旧住宅很大一部分处于失管失养状态，而责任主体不明晰。还有一些住改商、私搭乱建、车辆乱停乱放、乱设摊点等等现象都存在着管理责任不明晰的问题，导致无人管、无法管。
物业是块烫手“山芋”，政府部门不愿意管。2008年哈市印发了《关于加强我市物业管理工作的若干意见》，明确提出建立"市、区、街道、社区"四级管理体制、强化物业属地管理的要求，但实际上执行落实得不到位。部分区政府不愿意承接物业工作，机构设置不到位、人员配置不到位。在街道办事处和社区这个层面，也存在着物业难管的畏难情绪和有责任无手段的顾虑。
制度不健全，让开发商、物业都钻了空子。哈市一些工程存在建设质量缺陷、小区配套不完善、屋面漏雨、墙体透寒等开发遗留问题，由于缺乏前期物业管理的硬性规定，导致开发商无从追溯、物业企业无法承接。另外，在市场准入退出机制方面，由于制度不健全，形成进入物业市场随意性强、弃管退出无约束的被动局面。
重置物业格局 建立三级物业管理体系
会议指出，按照属地管理的原则，各区政府对本辖区内的物业管理负总责，在赋予区管理责任的同时，相应赋予区管理职责和监管手段。包括资质初审、物业企业监管、物业管理区域划分、新建住宅项目招投标监管、物业承接验收备案、物业企业信用等级评定等职责。建立健全区物业办、街道办事处、社区三级物业管理体系。
拨专款建立补偿机制
会议指出，要通过建立补偿机制加快老城区旧住宅改造步伐，创造条件逐步把老城区旧住宅纳入标准化物业管理范畴。哈市预计从2011年起，每年从城市环境综合整治资金中列支2000万元专项改造资金，将老城区改造成具备物业管理条件的小区，由社区负责组织成立业主大会。
规范物业市场运行
会议指出，要强化前期物业招投标管理，凡未通过招投标方式选聘物业服务企业实施物业管理的项目，不予办理商品房预售许可证。强化新建物业承接验收，凡未办理承接验收手续的不得交付使用。
同时要建立信用保证金制度。物业服务企业按照年物业费应收额的10%缴存物业服务信用保证金。保证金由区物业管理主管部门统一监管，物业服务企业擅自弃管、发生影响居民正常生活、损害业主共同利益的重大服务质量事故，动用信用保证金予以处置。
针对个别物业企业不讲诚信、服务质量低劣、甚至发生物业弃管等问题，要建立物业服务奖惩制度，对信用差的企业向社会公开曝光，并予以降低资质等级直至清出物业市场等处罚。
凡是居民来访、市长热线、数字城管“12319”服务热线、新闻媒体等渠道反映的各类投诉，要按照职责划分在第一时间内予以解决。
提高物业服务收费标准
鉴于哈市目前物业收费标准严重偏低、各项费用大幅增长、难以支撑物业运行的实际，近期将对物业收费标准进行重新测算，进而调整物业服务收费指导价格。取消将环境设施设备及指导标准作为物业服务收费的参考依据。
要研究解决居住区供排水资金问题。抓紧研究解决二次加压供水的管理体制和收费问题，要按照质价相符、平等协商、保证基本运行成本的原则，抓紧研究制定一个简易、可操作的物业服务收费指导办法。
