东北网3月4日电 “两会”将延长会期，用来讨论《物权法》草案。该消息令哈尔滨市的广大业主十分兴奋。3日，来自中北春城、中植方洲苑、欧洲新城、溪畔嘉园、爱建滨江等小区业主委员会的成员在海富名都小区业主委员会办公室召开座谈会，希望将哈尔滨广大业主讨论后形成的对《物权法》草案的建议汇总并传递给大会。

　　业主应自主选聘“管家”

　　中北春城小区业主刘先生表示，《物权法》草案第84条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设备，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换。”应该说这一规定给予了业主极大的自治权利，但目前国家的物业管理条例和哈尔滨市的物业管理规定却要求小区必须由物业管理企业管理，并未赋予小区业主这一自治权利，这与《物权法》草案中的规定是冲突的。

　　刘先生说，现有规定与《物权法》草案的规定相冲突的地方还包括，《物权法》草案第78条规定：“选聘和解聘物业管理机构及其他管理人是由业主依法共同决定的，其中，小区1／2以上业主同意即可选聘。”针对目前的小区状况来看，这一比例是十分合理的，而现有规定中却要求小区2／3以上业主同意才能选聘物业管理企业。他还建议，《物权法》应明确物业服务合同到期后，原物业企业希望与小区业主继续签订物业服务合同时，必须达到2／3业主同意。

　　车位、车库应归业主所有

　　海富名都小区业主委员会主任孔昭柱说，《物权法》草案规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，属于业主共有。”而现有的规定中，却没有明确这些配套设施的所有权，导致哈市许多小区普遍出现共有物权被侵犯的现象，很多小区的车位、车库、会所等配套设施都已被开发商据为己有，开发商通过出租、出售的方式获得了高额的利润。

　　孔昭柱说，实际上业主购房时已经承担了小区配套设施的费用，开发商再卖，就是二次买卖。在海富名都小区就发生了大量车库被开发商变卖的现象。对于这种情况，在法律尚无明确规定的情况下，业主大会的执行机构——业主委员会感到很无奈。《物权法》草案的这一提法没有保护业主的权益。他建议，应明确规定车库、车位及会所等配套设施完全归业主共同所有。至于如何利用，应由小区业主共同商定。

　　明确区分建筑物所有权

　　欧洲新城小区业主委员会主任张大羽认为，《物权法》草案规定了业主的建筑物区分所有权，但对最为突出的也是最为关键的一个问题，就是专有和共有部门的范围划分问题，却没有具体规定。如果不明确两者之间的范围，一旦发生争议，不论是开发商还是小区业主通过法律都难以解决。

　　张大羽说，明确区分建筑物专有部分和共有部分的所有权对于高层住宅小区来说至关重要。多年来，正是由于这一原因，哈市许多高层居民楼的转换层(或称管道层)被开发商卖掉。而绝大多数情况下，开发商早已将这部分的费用打入业主的购房款。也正因为没有明确这些建筑物的所有权，物业公司将公共部位据为己有并谋取经济利益的现象时有发生。

　　目前《物权法》草案允许以约定的方式确定共有物业的所有权，即开发商可以约定出售、出租和赙赠小区的公共配套设施。这一说法令人担心，因为，该条款将会侵害到业主的利益，更多的小区会因此引发冲突和矛盾。他建议，应明确规定业主的建筑物专有部分和共有部分的所有权，避免发生因所有权不清造成的纠纷。

　　确定业委会法人地位

　　参加座谈的小区业委会成员一致希望，即将通过的《物权法》草案能明确业主委员会的法人地位。既然国家的物业管理规定中明确了业主委员会需要依法成立，即认可了业主委员会是业主大会执行机构的法律地位，业主委员会就应具备法人地位。但目前，每当业主委员会希望通过法律途径解决维护小区业主利益的重大问题时，都因不具备法人资质而被法院拒之门外，这是一种地位不平等的体现。只要业主委员会一天不具备法人资质，就无法参加法律诉讼，这一代表业主的民主力量就永远处于弱势地位，根本无法与强势的物业企业站在平等的位置谈话。没有主体地位，业委会就无法维护业主的权益。