东北网12月20日讯 市民张先生最近异常郁闷：半个月前在中介看好一套要价60万元的房子，交了一万元定金后，全家开始筹钱，可一切准备就绪后，房主却提出不卖了，宁可双倍赔偿张先生的定金。经多方打听张先生才知道，房主是因为近一段房价看涨，想把房子在手里再“捂”一段时间，还能再卖个好价钱。
与张先生有同样经历的市民并不少，近一段时间，在二手房市场火爆的同时,哈尔滨市二手房交易过程中也出现了一些比较混乱的现象：受高涨的房价影响,一些房主坐地起价，毁约现象频发。特别是两三个月前签约、目前还没完成过户的二手房交易，这类交易纠纷更加高发。一些买房人和中介机构感叹，目前，如何防止违约现象发生已经成为二手房交易中的关键所在。
市场：
交易火爆卖家频频毁约
今年3月，金先生在道里区看中了一套住房。由于该套房子还没满两年，此时交易房主要交数万元的营业税。在房主的要求下，刘先生同意等到11月1日房子满两年后过户。刘先生先向房主支付了30万元的首付款后，就开始对房子进行装修，并在10月份搬了进去。然而，当11月1日刘先生准备按约定同房主一同去办理过户手续时，房主居然提出要在约定的房价基础上加5万元,否则就不卖了。幸运的是,由于签订的合同中注明了违约方要向守约方赔偿总房价10%的违约金,受此条款约束,房主才放弃临时涨价。
然而,也有的购房人面对坐地起价只能被迫妥协。赵女士今年9月在大众新城小区看中了一套120多平方米的房子，当时约定总房价为70万元，双方各自交税。9月6日，她向房主交纳了2万元的定金后便开始办理贷款，由于种种原因，直到10月9日，赵女士的贷款也没有办下来。这时，赵女士接到了中介公司打来的电话称，房主要求在原来总房价的基础上再涨5万元，并且还要求在房屋过户时产生的契税都由赵女士承担，否则就要将房子卖给别人，赵女士考虑再三只得接受。
记者从有关部门获悉，哈尔滨市商品房和二手房市场异常火爆，每天交易量达数百套，而且有愈演愈烈的趋势。有关人士指出，因为房源有限，目前，哈尔滨市二手房交易已经完全成为卖方市场。房主坐地涨价，临时毁约的现象频频发生，很多已经交了订金的买房者都担心办理产权交易时，房主会突然提出涨价或取消交易。
买家：
越涨越买为搭政策末班车
二手房价格一涨再涨，为什么很多市民还愿意追高买房呢？据报达房地产置业公司的一位负责人介绍，为了拉动内需，国家从去年开始对房地产交易出台了多项优惠政策，很多人为了能享受到这些政策纷纷出手购房。目前哈尔滨市二手房房价连涨数月，涨幅超出预料，在利好政策的刺激下，市民购房信心增强，除了自住型、改善型住房者买房的同时，还有许多投资型购房者纷纷入市。尤其是2009年12月31日后，国家将对二手房优惠的部分契税政策进行调整的消息公布后，许多购房者和业主都希望搭上优惠税费的年底末班车，二手房交易的势头和热情也就因此更加高涨。
据道里区房产交易管理所的相关负责人介绍，连日来，道里区二手房的交易量持续攀升，每天达到80多件，比平时增长了60%以上，约为去年同期的2倍。为了赶在年底前完成交易过户，在房地产交易大厅，市民们不约而同地排起了长队。上午，交易厅大门还没完全打开，排在门外等候的人流便如潮水般涌向交易大厅。记者在现场感受到的气氛，比新楼开盘还要紧张热闹。
卖家：
房价随时上涨违约惜售
记者从多家中介机构了解到，近些天挂牌出售的房源数量有所减少，许多原来登记准备出售的房子都改成了出租，剩下待售的少量房子价格则连续上涨。
“税费优惠政策年底到期，现在还没出手的房源，眼看是赶不上在年底前完成交易的，我这里已经有不少客户选择转售为租，或干脆暂时先撤牌，即便没有撤牌的客户也把房价大幅拉升。”一家中介公司的负责人告诉记者，目前哈尔滨市二手房的价格每天甚至每个小时都在发生变化。据了解，一些业主看到如此利好的卖方市场不断调高房子的价位，而且一天就可能上涨2万到3万。这位负责人说，昨天他们公司刚遇到一个业主临时撕毁合同的事件：一套道外江北的观江房，头一天双方经中介公司牵头谈好价格后，卖方收取了买方的3000元定金。而第二天业主就突然变卦了，把房价涨了3万元。由于买方此前已经交了3000元定金，按照双倍赔偿的约定，业主共返还了买房者6000元钱，而业主根据几天来的行情分析，实际房价一天就涨了3万元，业主感觉自己还是划算。
市民李女士也遇到了类似现象，她上周在松北看好一套别墅，第二天准备交定金时，却被告知价格已经涨了20万元，两天后这套别墅被再次提价10万元。
中介：
雾里看花一头雾水
哈市某大型房屋中介机构的一位资深管理者称，他们中介公司的员工目前每天也在研究房价，越研究越看不懂，一头雾水。买房的市民买涨不买落，二手房价格越涨越买，而卖房者受卖方市场影响，价格一涨再涨。此举令中介公司大为不解，他们感觉卖家和买家好像都“疯”了，处于一种亢奋状态，而中介公司被双方的“热情”和业主的一再毁约而逼得很无奈。
另一家房地产中介机构的相关负责人则表示，目前市场上二手房的房价出现一定程度的无序波动。他说：“同样地段的房子，有的房源单价一下子上调了一万元，有的房主将别墅价格3天后上涨了20-30万元，我们确实有点看不懂了。”
业主的频繁违约则暴露了二手房行业在交易中存在的一些问题。报达房地产置业公司的一位负责人介绍说，目前哈市一些业主在卖二手房时由于不按约定操作，将要出售的二手房的价格一涨再涨，甚至不顾已经收到买家的定金，进行双倍赔偿，而对中介方的中介费用也拒不承担，造成违约。据介绍，愿意承担双倍赔偿定金的业主还算是好的，多数业主都想只是退定金了事。于是买主、中介机构就经常与违约业主产生纠纷。
然而，即便如此，在房价迅速上涨的过程中，一些房主或赔钱，或对法律责任忽略不计，也选择临时毁约，这也让一些业内人士很无奈。因为如果中介机构和买房者追究业主即卖房者的责任，可以通过法律程序，但是需要牵扯许多精力，也耗费很多时间。许多中介机构往往因此选择放弃追究。从某种程度上说，这也从客观上给一些业主频繁违约造成了可乘之机。
专家政策还有优惠无须扎堆过户
哈市二手房“突击过户”越来越热闹。业内人士称，部分优惠政策明年仍将继续，无须扎堆办理。“现在政策调整，又有人急着买房，价格也还可以，就卖了算了。”一位办理过户的赵先生表示，房子房龄刚好满两年，不用将税费摊到房价上，只当做点好事。
对于最近紧张过户的现象，业内人士表示，虽然二手房营业税政策有所调整，但部分优惠政策仍将继续，市民无须扎堆办理。
另据市房产住宅局的有关人士介绍，二手房优惠政策享受期限截止到2009年12月31日，期限以交易中心正式受理的时间为准，即以房产交易中心出具的房地产权属登记(交易)收费通知单上的日期为依据。该日期未超过2009年12月31日的，至2010年办理时仍可按2009年的优惠政策执行。
“其实，一些购房优惠政策明年仍将继续。”业内人士指出，交易中心受理时间超过2009年12月31日的，虽不能享受以两年为时间界限的营业税优惠政策，但仍可享受首次购房90平米以下契税按1%征收的优惠政策，以及住宅交易免征土地增值税、印花税的优惠政策。
律师如何防范毁约风险
房产和保险专业律师李滨在接受记者采访时指出，二手房交易中，房主临时毁约涨价将会给其自身带来很大的法律风险。因为在房屋买卖合同签订后，该合同对双方均有约束力，任何一方均应当按照合同的约定履行相应的合同义务。房主要更改出售价格，属于对原合同的变更，需要征得买房人的同意，如果买方不同意更改后的价格，买方完全可以起诉房主，要求房主履行原房产买卖合同。房主在没有法定理由的情况下，该案必然是以买方胜诉而告终。房主除要履行交付房产并协助买方办理房产过户手续外，还要承担因此给买方带来的损失及法院的诉讼费。
怎样才能防止房主毁约呢？李滨律师认为，在购买二手房时，因房产买卖的专业性、高风险性和涉及金额比较高，最好要有专业人士协助办理。从购房一方的角度来讲应当注意以下四点。
一是在签订房产买卖合同时，应当查明交易房屋的房产档案，排除房产被抵押、被查封的情况后方可交易；交易时更要确定房屋所有权人及其共有人，并同真正的房屋所有人及其共有人签订房产买卖合同。即使是通过中介公司与房主达成交易也要争取直接与房主签订房产买卖合同，避免与中介、房主签订三方合同。要知道，房产中介只起到介绍作用，房产中介并不是房产交易的主体。房产买卖双方任何一方出现问题房屋中介都不承担任何责任。在房屋中介行业信誉尚未完全建立的情况下，尽量避免因房屋中介的不诚信而引发的纠纷。
二是房屋买卖合同中将违约金、定金的额度提高,增强对房主方的约束力，以避免出现在违约金、定金相对房价涨幅较低的情况下，房主宁愿支付违约金和双倍定金,也要高价转卖情况的发生。
三是增加缔约过失责任条款，约定房产买卖合同若因卖方的原因导致合同无效或被撤销，卖方要承担缔约过失责任及除承担合同约定的违约金或定金外，还要承担因贻误买方购房而导致买方购买同类房产而多支付的房价款。
四是若卖方违反合同约定，卖方要承担买方可得利益损失，即卖方除退还买方购房本金外，还要承担该房产现价与原购房价的差价。
