校区房

　　东北网8月4日讯 近日，记者走访哈尔滨市多家房地产经纪公司了解到，与往年名校学区房一挂牌销售就成交，甚至“一房难求”的情况相比，今年哈市学区房市场遇到了“冷冬”。

　　小户型滞销 大户型降价 校区房都不好卖

　　“既可以上名校，又可以增值，房子价格也不高，怎么挂牌销售半年了就是没卖出去那？”说起自己手里的这套学区房，市民金女士一脸愁容。

　　两年前为让孩子进名校，她特意购买了一套继红校学区房。使用面积32平方米的经典小户型，当初购房时她认为这套房子不仅可以让孩子进名校，还可以等过两年赚个差价，如今孩子已顺利入学，金女士想趁房价高时将房子卖了。在她看来，这套1989年建成的房子，比较具有销售优势：高档装修，全套家具，购买后即可入住或出租，价格为57万。“不但对口是名校，而且还能再增值，这在往年是挂牌就能成交的价格。”金女士认为价格相当合理，她满以为自己的房子会很抢手，但事与愿违，这套房子如今成了她的心病。

　　哈尔滨全盛房地产经纪有限责任公司主管王宪告诉记者：“这套房子我们卖得都失去信心了，价格太高，房主又坚持不降价，连个看房的人都没有。”

　　“现在只有30平方米以下、价格不超过50万的房源好卖，像32平方米这种平时最好卖的经典小户型都滞销三五个月了。”王宪随后给记者展示了20余套使用面积在32-38平方米之间、价格均在50万以上的哈市主城区学区房，其中花园、铁岭、继红学区房占据了70%。这20余套房产都在中介公司挂牌4个月以上，一直未销售出去。

　　随后，记者走访了哈市多家大中型房屋中介公司了解到，与往年名校学区房一挂牌就成交的情况相比，今年名校学区房市场遭遇到了“冷冬”。

　　“拿一套40平方米的房源为例，去年和今年的价格都在65万左右，以前每天能有15个左右的咨询电话，而现在最多就四五个。”一家中介公司经理表示，以前一些学区房根本没上市就被交易的情况也很常见，而今年却很少能见到这样的成交速度。

　　像花园、继红等老牌名校学区内房源质量、环境不好，销售低迷，那么虹桥、风华学区内的房源多数为环境较好的封闭小区，这些房源销售又如何呢？在风华厂家属院内，记者看到一栋在2001年建成的多层私产商品房，3楼一户居民家的窗户上贴着“此房出售”。据房主介绍，这套房子的出售信息已经张贴两三个月了，偶尔有询问的。房子使用面积80平方米，最初张贴时售价是105万元，但是咨询者很少，上个月把价格降至103万元，但是有意向购房的人几乎没有。

　　新楼盘引进名校 房价不断上涨

　　与主城区学区房销售冷淡相比，今年哈西一带一些新楼盘凭借名校分校,房价呈上扬趋势，给老学区二手房带来明显的冲击。

　　在哈西刚刚置业的何先生表示，他原本准备在南岗区购买校区二手房，但考察后发现这些学区房都是老房子，不但不适合居住，而且价格还高的离谱。“一套上世纪80年代初的房子都要在60万以上，不但小区环境差，而且没有办法居住。”何先生说，今后哈西一带将有名校分校了，购买这个地段的新房，生活质量等方面要比老学区二手房优越得多。

　　此外，新校区的学习环境也是家长们比较看重的。一位曾打算在哈市南岗区名校学区买房的刘先生感慨，本打算让孩子上名校，但他听说名校每个年级都多达十几个班，每个班都接近70人。“课间时校园更是显得拥挤不堪，连课间操都要分年级轮流做，更别谈自由活动了。”刘先生说，同事告诉他进入名校的结果并没有当初想象的那么理想。刘先生目前已在哈西新区购买了新房，孩子不但可以进名校，而且班级不会有那么多学生。

　　哈市佰强房地产销售公司负责人王先生介绍，一些原本打算在花园、铁岭这些老名校区购买房产的购房者，如今看到哈西新区的新楼盘不仅可以进名校、享受优质的生活环境，还具备投资潜力，于是纷纷将购房目光转向哈西，使得哈西的楼盘价格一路上扬，以49平方米住房为例，去年54万即可购买到，而今年年初就涨到68万，且还有上涨空间。

　　配额生政策 遏制“择校热”

　　哈尔滨近几年实行的省、市重点高中配额生政策是影响学区房销售的另一原因。这一政策的执行，在一定程度上遏制了“小升初”的择校热。

　　所谓“配额生制”，即分别将哈市重点高中统招生计划总数的比例作为配额生指标直接分配给所在区各初中。配额生录取在哈市重点高中统招生录取之后进行。在没有被重点高中统招的考生当中，按考生报考志愿、中考总成绩、学校配额生指标，由高分到低分择优录取。2008年，哈市市重点高中配额生比例增至61%，2010年市重点高中统招生计划总数的61%作为配额生指标直接分配给所在区各初中。到2015年，哈市省重点高中配额生比例将提高至70%以上。

　　哈尔滨市香坊区教育局的工作人员表示，考生考取省重点高中配额生，名校学生的竞争压力会更大，择校不如不择校已成现实。考生如果想进入省重点高中，不但取决于自身的中考成绩，还取决于所在学校的“位置”，配额生的竞争更多来自各学校的内部。哈市从2009年开始实行省重点高中配额制，两年来有众多“非名校”甚至是薄弱学校、偏远学校里的学生通过配额的方式考取了省重点高中。随着配额生比例的提高，“非名校”的学生进入省重点高中的数量还会大幅增加。

　　据哈尔滨市81中学校长张林红介绍，他们学校是普通初中，过去很少有学生考入哈三中和哈师大附中等重点高中。配额生政策不但遏制了“小升初”的择校热，而且保证了生源质量。张校长说，前几年，许多家长不惜花巨资为孩子买学区房“择校”，目的就是让孩子考上省重点高中，上个好大学，现在“配额制”扩大到省重点高中后，一些原来“择校”的学生就要失去“配额生”资格，反而与“省重点”失之交臂。

　　哈市市民尹先生的儿子今年参加中考，当时他特意在南岗师大附小买了学区房。孩子上了师大附小后，他又将房子卖掉在道里区购买新房并将户口迁至道里区。按照学区划分，尹先生的儿子初中应该到新阳中学就读，但他考虑该校只是一所普通高中，遂让儿子继续留在师大附小的对口中学47中就读。结果今年中考，按照户口所在地，尹先生的儿子只能报考道里区的市重点14中，虽然分数超过14中配额生要求10分，但却享受不了配额生的待遇，因为就读于南岗。“如果当初在新阳中学就读，可直接享受配额生政策。”尹先生一家为此懊悔不已。

　　民办初中吸引部分生源

　　近几年来，从工大附中、松雷等民办校考入省重点高中的人数不断增加，这也吸引了相当一部分家长放弃了通过购买学区房进入名校。

　　他们认为民办校的学费和天价的学区房相比，选择前者更明智。

　　赵女士告诉记者，她的孩子从上小学2年级开始就接受奥数、作文等各学科课程的补习，仅奥数课孩子就要在两个不同的学校补习，大多数的周六和周日孩子都是在补习中度过的，目的就是为了考上工大附中或者松雷奥班这样的民办名校。尽管每天的补习费用都在100元以上，但赵女士还是觉得值得。

　　至于为何不买学区房择校进入名校，赵女士表示：“学区房不仅价格高，而且多数居住环境都不好，不如让孩子就近上学，省下时间和精力，以后上初中考工大附中之类的民办校。”

　　名校扩大招生范围不花钱就能上

　　记者从哈市教育部门了解到，影响学区房销售的原因还有很多。比如去年，哈市一些优质小学学区进行了微调，扩大了学区范围，使得越来越多的孩子不花钱即可上名校。

　　风华小学去年首次按照学区招生，让越来越多的孩子实现了进入名校的愿望。王先生家对口校是一所普通小学，以前本想再买个名校的学区房给孩子择校。“房子太贵了，看好的房子都在七八十万，由于名校学区房房价过高，家里一时凑不齐房款，眼看孩子进名校的愿望就要落空，后来我得知我所居住的小区被划入了公滨校的学区。”王先生说，孩子不但进了优质名校，而且还一分钱都不用花。

　　据香坊区教育局相关工作人员介绍，去年仅香坊区就对风华校区、公滨小学等校区进行了调整，学校的师资队伍也有了流动，对教育资源进行了合理化调整，家长不再将目光集中在那几所名校上了。

　　“限购令”房贷利率上涨影响成交量

　　记者在采访中了解到，学区房销售低迷不仅由于价格过高、生源分散，哈市今年新出台的“限购令”也是影响学区房销售的一个重要原因。

　　外地人在哈尔滨购房，必须出示1年以上纳税证明。此外，购买第二套房屋贷款利率不断上调，而购买学区房尤其是哈市家庭多数都有一套以上房屋，这些限购措施挡住了他们购买校区房的意愿。

　　“贷款利率不断上涨和新出台的‘限购令’阻挡了许多想购买校区房的家庭。”哈尔滨市佰强房地产负责人介绍，今年哈尔滨市实施房屋限购，禁售外地没有一年社保的群体，让拥有两套以上住房人群备受制约。哈市张女士和爱人名下各有一套住房，房子面积都在八九十平方米。虽然房子所在小区非常适宜居住，但房子的对口学校不理想。他们原计划今年买一套学区房给3岁的儿子准备上学用，但是“限购令”一出，张女士决定放弃购房计划。她说，按照“限购令”要求，她要想再买一套住房必须得将自己的房子卖掉一套，但是她认为学区房价格太高，即便卖一套房子仅能换一套面积不大无法居住的学区房，不管是买还是卖都觉得不太合适。