通河县临江新建小区。
东北网2月9日讯 走在哈市街头，随处可见出租车宣传屏上的通河县售房广告，“全市房价最低、购房享政府补贴”等广告语吸引不少市民目光。在国家宏观调控的大背景下，国内一线城市房价纷纷下调，销售遇冷。哈市房价涨幅也逐渐回落，房地产市场观望氛围浓厚，价格开始理性回归。作为哈市“后花园”的郊县房地产市场现状如何？记者近日进行了调查采访。
现状
郊县房价双城最高通河最低价格温和上涨整体销售遇冷
走上通河松花江大桥，位于松花江北岸的通河县城尽收眼底，这里的房价真像广告中所说“全市最低”吗？
记者从通河县城的通江街一路向北，先后探访3个在建小区。在“金河湾”小区，记者了解到，这片江景房平均售价每平方米2800元，在通河属于高档住宅。相隔不远是“学府名苑”小区，小区毗邻通河一中，每平方米起价2200元。“石油路”棚改小区，这里最便宜的房子售价仅为每平方米1850元。
“学府名苑”的开发商告诉记者，目前通河的房价虽不高，但相较去年也上涨了10%。涨价原因主要是用工、材料等多种成本上升。
记者在调查中了解到，哈市周边县市中，通河房价确实是最低的，每平方米均价在2100元左右，与相邻的方正、木兰、依兰等县城比，要低两三百元。双城市新建住宅售价最高，多层住宅起价每平方米2500元，高层为3500元，均价在每平方米3300元左右，分别比去年上涨三四百元。与哈市更近的巴彦、宾县、五常等地，新建住宅价格处于中间区域，但明显高于稍远县(市)。
均价每平方米2100元至3300元，这就是当前哈市郊县新建住宅销售价格，基本反映出各地经济发展和消费水平。
通河县一位开发商告诉记者，哈市郊县房价低主要低在地价和利润上。以土地出让金为例，双城市最高每平方米1200元，通河县最低为600元，如果是与棚改项目有关，出让金还可打折，规费还可优惠。再加上人工、建筑成本，按当前价格基本可以估算出开发利润，每平方米仅三五百元。
但是，即便如此“便宜”的住房，也在去年10月以来销售日渐冷清。
巴彦县“金泰嘉园”小区以“金泰商业街”命名，地理位置上属于“金街”。开发商“金泰地产”负责人告诉记者，2010、2011两年，“金泰嘉园”两期共开发1700多套住宅，一期600多套房源“一开板儿”就被抢购一空，但二期销售却急转直下，1100多套房源2011年上半年仅卖出50%，下半年销售不到10%，还有四五百套房子至今压在手里。
通河“学府名苑”自去年11月至今，销售量为零，总共600套住宅还剩余400套。
尚志市一个棚改项目的开发商说，小区配建的4栋商品房，半年销售量还不到1/4。
宾县一位开发商甚至向记者表露出“金盆洗手”的念头。据了解，他们去年建成的6万平方米住宅，现在仅销售出一半，而今年还有续建面积两万平方米的商品房竣工。
位于双城东直路和景观大道上的多家楼盘，虽地处黄金地段，但销售却远非“黄金热度”，半年来始终处于有价无市的境地。
回放
中小开发商下乡搅热市场小城年建百万平方米新房
仅仅在两三年前，郊县房地产市场远不是这般境况。
沿东直路进入双城，在建高楼鳞次栉比，两个高档小区的开发商都来自哈市，小区“会馆”建的富丽堂皇。
一位业内人士告诉记者，以往，各县(市)住宅开发建设大多由政府各部门组织进行，所以随便走进一个县城，都会找到类似“林业”、“建委”、“教育”等标记的传统住宅小区。几年前，在国内房地产热的带动下，哈市一些中小地产开发企业陆续下乡寻求机会，从而搅热郊县地产，使这一原本规模不大的市场急剧升温。
据了解，巴彦县去年拆迁面积60万平方米、新建住宅面积220万平方米，相当于前6年的总和。通河县去年这两个数字分别为30万平方米和130万平方米，分别是2009年之前3年的总和。双城、五常两地，近两年新建成住宅面积均在百万平方米左右。到去年底，宾县县城建成面积370多万平方米，可去年一年就新建100万平方米，而这座小城居民总数不过11万人。
寻因
郊县房产市场相对封闭购买力有限供远大于求
一位经济界专家认为，郊县房地产市场遇冷，国家宏观调控使得市场观望情绪浓厚是主因，而客观原因则是供大于求。
这位专家分析，与哈尔滨这样的大城市不同，哈市郊县房地产市场最突出的特点是“封闭性”，当地城乡居民是购买住房的绝对主力。
就城镇居民而言，相当一部分人的住宅在前几年已经得到改善，他们购买新住宅是再改善或投资需求。而近两年，各县(市)大力进行棚户区改造，使部分城镇困难居民住宅条件得到改善，其中一部分人因回迁面积大，又成了新住房的提供者。客观分析，原有城镇居民住房购买力已潜力有限。
而乡村居民的购买力，则主要来自富裕起来的进城农民。但部分富裕农民早在几年前就已陆续进城。受收入、就业、生活成本等因素制约，农民进城规模不可能呈现“井喷”状态。另外，近两年，郊县各中心乡镇甚至村屯，也陆续展开房地产开发，部分准备进城农民被“截留”在乡下，农民住房购买力进一步分散。在这样的情况下，地产商仍在郊县大量开发新建住宅，又没有外来购买力进行消化，销售遇冷就是不可避免的事情了。
对策
宾县准备开发旅游地产各县拟出台更优惠政策
尽管目前销售状况不尽如人意，但郊县房地产仍有调整产品结构的空间。这是不少业内人士和专家的共同观点。一些县(市)也正在积极寻找对策，进一步挖掘市场潜力。
宾县面对当前房地产市场现状，决定以二龙山(国家4A级景区)与长寿山(国家森林及地质公园)为两极，大力开发旅游地产。采取的动作之一，就是将原哈同公路宾州出口，向哈市方向迁移7.5公里，此处正是国家4A级景区二龙山入口。与原有出口相比，哈市市民到二龙山旅游将少走15公里“冤枉路”；之二，则是贯通长寿山至二龙山二级公路，不但便捷景区交通，也通过旅游业让宾县地产升温。
通河县的行动更早。去年，该县出台“吸纳外来人口9条优惠政策”，对外来购房者、创业者、就业者给予财政补贴，计划使通河县城人口由目前的6万多人增至10万人。9条政策出台以来，共吸纳1700多名外来人口在通河县城买房落户。
记者在采访中了解到，除宾县、通河外，为重新激活当地房地产市场，其他各县市都在谋划对策。双城、五常等地政府表示，准备在市场规划、土地出让、政府收费及税收等方面，制定更有针对性的优惠政策，促进房地产市场健康发展。
