生活报3月13日讯 物业公司随意弃管咋办、物业服务不好如何处罚、老旧小区谁来管、如何解决服务不好居民就不交物业费的问题……针对近期哈尔滨市民普遍关心的热点问题，今天，记者采访了哈市住房局物业管理处处长张晓辉。

　　随意弃管咋处理？

　　接新项目需缴保证金

　　发生弃管保证金补偿

　　近几年，哈市的物业公司弃管小区数量呈现上升趋势。物业公司随意弃管，最受伤的就是小区居民。那么，为什么会有这么多住宅小区被弃管，如何破解物业服务管理中的瓶颈？

　　哈市住房局物业管理处张晓辉处长表示，在“物业管理年”的契机下，住房局将对物业服务企业的资质申报、变更、废止等程序进一步完善。包括在企业资质申报、晋级或换证时，均要求物业管理师不少于1人，或者持有《物业行业中高层管理人员培训证书》不少于2人，不具备的不予批准或暂缓批准。

　　同时，将计算机管理软件投入到物业监管中，建立《物业服务企业和社区物业服务站基础档案》，将企业和社区物业服务站的资质、管理技术人员、项目坐落、管理面积、设施设备运行等基础情况全部录入微机，建立市、区、街道、企业、物业服务站网络工作平台，逐步实现数字化动态管理。继续采取与专业院校联合办学的方式，以企业中高层管理人员、项目经理为主体，组织开展岗位培训，全年计划培训500人以上。考试合格人员颁发岗位证书，纳入《物业行业中高层管理人员信息档案》和人才库，与企业资质管理、物业项目招投标、信用等级评价、评先创优等工作相挂钩，实现对企业管理人员的监控，提高行业队伍素质。

　　在严格监管方面，新措施规定，物业服务企业今后新承接物业项目时，必须按照年物业费应收额的10%缴存信用保证金；对于既有物业项目，结合资质换证等工作，要求企业按规定予以补缴。同时，完善《物业服务信用保证金资金监管专户》和使用程序，在企业擅自弃管、发生影响居民正常生活、损害业主共同利益的重大服务质量事故时，动用信用保证金予以处置。

　　服务不好咋惩罚？

　　建四级信用评价体系

　　拒不整改清出市场

　　近几年，一些开发企业为了节省开支，往往自己成立物业公司。这些物业服务企业大多是“草台班子”，运行服务后服务质量差，使得业主对此反响较大。

　　张晓辉处长表示，哈市住房将在“物业管理年”中以整顿市场为重点，逐步实现物业市场的规范化。对新建物业项目，凡未通过招投标方式选聘物业服务企业的，不予办理商品房预售许可证；同时，研究制定既有物业项目企业再进入招投标工作程序，填补监管空白。

　　在对企业市场行为进行监控方面，建立“市、区、街道、社区”四级信用评价体系，通过组织日常检查和受理居民投诉等渠道，对环境卫生、设施维修、秩序维护等服务内容和质量，收集整理、季度发布、年终评价，由高到低划分为优秀、良好、合格、不合格四个等级。通过信用采集和评价，对物业服务企业的市场行为进行全程监控，实行奖惩机制，改善市场环境。

　　同时，启动企业退出市场项目机制，研究并制定《物业服务企业退出市场项目实施意见》，对管理混乱、服务质量差、居民投诉率高、多次督办拒不整改的企业，启动强行退出机制，坚决清出市场。

　　老旧小区谁来管？

　　建社区物业服务站

　　老旧住宅全覆盖

　　老旧小区弃管、无人管理的现象层出不穷，这类小区管理起来往往难度大、投入大、利润小。

　　张晓辉表示，2012年，哈市将新增物业管理面积700万平方米，其中新建住宅面积400万平方米，纳入社区物业服务站管理的老旧住宅300万平方米，成立社区物业服务站121个。有关部门将指导区、街道和社区，全力做好社区物业服务站建立工作，完成121个建站任务，将无人管理的老旧住宅全部管起来；及时指导各县(市)启动建站工作，将弃管老旧住宅管起来，使建站工作向外延伸。完善社区物业服务站工作标准，加强日常检查、定期考核；指导社区物业服务站加强收费工作，提高收费率，保证良性运行、可持续发展。

　　同时，结合“物业在行动·为您解烦忧”专项活动，以社区物业服务站管理的老旧住宅为重点，有效利用市政府2000万元维修改造资金，采取“市里补贴一部分、区里匹配一部分、企业出资一部分、居民分摊一部分”的方式，多渠道筹措资金，集中解决一批老旧住宅设施设备破损老化问题，老旧住宅项目维修面积累计1000万平方米。

　　老旧住宅物业费能否调整？

　　调整价格推行公示制

　　规范收费行为

　　现行老旧住宅物业费价格能否进行调整，是市民普遍关心的问题。

　　张晓辉表示，研究落实街道办事处物业管理机构人员编制，承担起本街道范围的物业管理工作。指导区、街和社区召开业主大会，指导业主委员会正确履行职责，引导居民提高物业服务消费意识，调节建立业主与物业企业平等协商的平台，营造物业市场的良性循环。

　　在2010年下放的物业管理职权基础上，结合一些新工作职能范围的拓展，进一步将物业承接查验备案、前期物业招投标备案的初审工作、既有物业项目企业再进入招投标、组织社区物业服务站建立和管理、物业服务信用保证金管理和使用、物业服务企业信用信息采集和评价等工作职权下放各区。

　　对现行老旧住宅物业费价格进行调整，并全面推行物业服务收费公示制，严格规范物业企业收费行为，逐步建立起质价相符的物业服务收费新机制。研究制定物业承接查验工作流程，建立物业承接查验备案制度，凡未按标准配置物业管理用房、未办理承接查验手续的项目，不得交付使用。