东北网齐齐哈尔3月14日讯 预售方案不严格执行，以“自留房屋”形式囤积房源，同套房源价格天天都在变，交房日开发商“跑路”……这些在我们日常购房中曾经遇到的情况，今后将得到有效规避。为了稳定齐齐哈尔市房地产市场，规范商品房销售行为，加强市场监管，打击销售违规行为，齐齐哈尔市日前正式出台了《齐齐哈尔市商品房预售管理暂行办法》，五大亮点“剑指”房地产销售市场的“症结”，对房地产开发企业的销售行为进行规范，为齐齐哈尔市房地产市场系上“保险绳”，该文件将从2012年3月21日起正式实施。
《齐齐哈尔市商品房预售管理暂行办法》呈现出五大亮点。
亮点一：预售方案经审核开发企业要现场公示
商品房预售方案是商品房预售许可的要件之一，但由于没有具体的办法，对商品房预售方案的监管着力不大。因此，往往在具体的执行过程中，开发商不是对预售方案拟定的“草草了之”，就是执行方案“前后不一”。
此次出台的《暂行办法》中明确，开发企业申请商品房预售许可时，应将商品房预售方案提交房地产管理部门审核。并规定在预售方案中每个项目的具体情况都将细化到每一套房源的单元、房号、容积率、绿地率、面积、价格、物业管理单位等12大方面，而通过现场公示，能让老百姓在购房前全面了解项目的情况明白购房，同时对打击捂盘销售有着重要的作用。
亮点二：一次性定价全部房源 不得分批分次销售
有过购房经历的老百姓，对于一些开发企业通过“自留房屋”的方式变相囤积房源的情形，也许并不陌生。往往在售楼现场，看中一套房源想下手，售楼小姐总是会说：“这个是自留房源，不卖的。”而开发商用这样的手段捂盘，达到囤积房源的目的。
对于这种“不规范”做法，也成为了《暂行办法》中重拳打击的行为。在此次出台的《暂行办法》中明确，开发企业应当在商品房预售方案内列明自留房屋的情况，并符合“少量、合理”原则。而针对当前商品房销售中“少量多次”申请预售、“捂盘惜售”的情况，《暂行办法》中明确，对已经办理预售许可的房源，开发企业须一次性将全部房源按预售方案申报价格公开对外销售，不得分批、分次销售。此外，还严禁开发企业以雇人排队制造供不应求销售场面误导消费者，以制作虚假销售进度表捂盘惜售、囤积房源的行为。
亮点三：楼盘预售定价先备案明码标价不得随便调价
在购房时，我们往往也会经历这样的情况：今天去看的房子是一个价格，过了两天去看，同样的房子每平方米就涨了几十元，问到售楼小姐，她们的回答也很一致：“我们调价了。”楼盘价格经常在变化，开发商的随意调整，人为制造紧张空气，哄抬房价，也给老百姓购房制造了紧张氛围。
针对这一现象，《暂行办法》中对开发商随意提价售房的行为进行了制约，以防止其哄抬房价，扰乱市场秩序。《暂行办法》中明确要求，开发企业不仅要严格执行预售方案中明确的销售价格，同时还要到市、县(市)物价部门进行商品房预售价格备案和明码标价。具体要求按《齐齐哈尔市商品房销售明码标价管理办法》执行。
亮点四：严禁虚假夸张性宣传广告小区环境建设纳入监管范围
在现实中，小区环境建设广告宣传片或效果图与实际不符，让老百姓购房很是气愤。买房前宣传片里的小区里种着梧桐树，搬进来发现梧桐变杨树，老百姓只能吃“一切以实物为准”的亏。而现在，有了《暂行办法》，这样的“哑巴亏”将不复存在。
《暂行办法》中明确，在预售商品房项目严禁开发企业以发布虚假夸张性宣传广告和信息欺骗购房者的行为。另外，为保证小区业主的利益，住宅小区环境建设必须按照环境建设方案在竣工前完成。如因季节原因，当年不能完成的，必须在次年8月底前完成，否则不予验收。用这条人性化的规定来规范房地产企业的销售行为，将极大提升市民居住的质量和幸福感。
亮点五：三方联动监管预售资金 确保开发商按时交房
有些买房人有过这样的遭遇：在付清首付款和相关税费后，交房日等到的却是开发商“跑路”的晴天霹雳。
为规避这种情况的出现，《暂行办法》设立三方联动的预售资金监管机制，规定：开发企业申请商品房销售许可证前，应当选择商业银行开立新建商品房预售资金监管账户，并与市、县(市)预售资金监管部门、开户银行三方签订《齐齐哈尔市新建商品房预售资金监管协议》，明确各方的权利、义务和法律责任。
《暂行办法》中严格要求开发企业不得直接收存房价款，必须将房价款直接存入新建商品房预售资金监管账户。开发企业应当在使用新建商品房预售资金前，向市、县(市)预售资金监管部门提供用款计划，并按计划分次申请用款，而所申请费用必须用于购买开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用，确保预售资金用于工程建设。
也就是说，受制于严格的预售资金监管制度，开发企业的预售资金被监管“冻结”，开发商只能在每一个工程建设的节点申请资金，再由银行直接把钱划给相应单位，这样做最大程度保证了在建项目的工程进度，避免了开发商因赖账行为导致的项目烂尾。这样一来，不仅让买房人吃了一颗定心丸，也让市场变得有序、理智，同时也杜绝了开发商因为资金短缺“跑路”的情况。
为了确保这些举措落到实处，住建局相关部门将通过信用记分的方式，通过“诚信”的方式“制约”房地产企业的违规行为，这将势必为房地产市场健康稳定发展系上一根“保险绳”。
