案例来源

　　图书简介

　　本书以房屋租赁合同纠纷案件所涉相关法律法规、司法解释为基础，针对案件审理中具体适用法律的常见、重点、疑难新型问题，以专题方式分章设节，对房屋租赁合同的效力、装饰装修及扩建问题的处理、房屋租赁合同的解除、转租纠纷的处理、所有权变动不破租赁原则以及承租人的优先购买权等纠纷类型的裁判规则进行梳理，辅以典型案例，并配以裁判思路解析和法律规范指引，以期对类案审判实践有所裨益。

　　某公司与某酒店租赁合同纠纷案

　　[案号](2014)哈民二民初字第11号

　　(2015)黑民终字第57号

　　(2016)最高法民再369号

　　案情

　　2003年6月11日，某公司、某大厦作为甲方与乙方某酒店签订《酒店租赁合同》，约定：某公司将案涉酒店楼整体租赁给某酒店。建筑面积为9452平方米(产权证面积)，内设酒店高、中档客房、公寓套房、会议室、大、中、小餐厅、饺子城、地下娱乐健身房等综合服务场地。双方对租赁期限、用途约定为：租赁期限为20年，自2003年7月1日起到2023年6月30日止。某酒店保证承租上述房屋仅作为酒店及酒店相关项目经营用途使用。

　　《酒店租赁合同》第2条第4款租金及租金缴纳期限和结算方式约定为：考虑乙方(某酒店)要自行投资上述装修因素，甲方(某公司)给予乙方优惠房租价格，即自2003年7月1日起至2013年6月30日前10年每年租金人民币200万元；2013年7月1日至2023年6月30日后10年期间考虑物价上涨及人民币升贬因素，双方提前两个月在2013年5月1日协商，书面签订后10年的租金价格协议作为本合同补充条款。如双方协商不一致，可由有管辖权的人民法院按国家当时公布的省物价指数和市场情况裁定后10年每年应缴租金标准，双方一致遵守……

　　合同签订后，双方均依约进行了履行。2013年4月22日，某公司向某酒店发出《关于重新确定酒店租赁价格的通知》，拟于某酒店重新协商确定酒店后10年租赁价格并提出调整意向，但双方未就租金调整问题达成一致。某公司起诉至法院，请求判令：1.解除双方签订的《酒店租赁合同》；2.某酒店立即返还案涉房产……

　　法院认为

　　一审法院认为：某公司与某酒店签订的《酒店租赁合同》及相关的《交接协议》、《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，均有效。本案的争议焦点是：1.关于后10年租金应否由法院裁定；2.某公司请求解除、某酒店要求继续履行《酒店租赁合同》的诉辩主张是否成立。关于后10年租金应否由法院裁定确认问题。该问题涉及以下3个问题：

　　1.关于对《酒店租赁合同》第2条第4款的理解和履行问题。双方当事人在2003年6月11日签订的《酒店租赁合同》第2条第4款关于“2013年7月1日至2023年6月30日后10年期间考虑物价上涨及人民币升贬因素，双方提前两个月在2013年5月1日协商，书面签订后10年的租金价格协议作为本合同补充条款。如双方协商不一致，可由有管辖权的人民法院按国家当时公布的省物价指数和市场情况裁定后10年每年应缴租金标准”的约定，具有以下两项内容：一是对后10年的租金需经协商后签订书面协议作为对《酒店租赁合同》的补充条款；二是协商不成则由人民法院裁定。

　　关于第一项内容，双方虽然对后十年租金进行了协商，但因双方分歧较大，即某公司主张诉争房屋“在评估基准日2013年4月15日所表现的租赁价值为1549.3万元”，某酒店主张仍坚持按前10年租金标准即每年200万元执行，而未能就后10年租金达成合意。关于第二项内容，虽然双方约定了协商不成的解决办法，但该约定等同于当事人把诉争房屋后10年租金交由第三方，即人民法院来确定。

　　众所周知，人民法院行使司法权具有被动性、有限性，在双方当事人均不向人民法院主张，并申请对争议房屋租金标准进行鉴定的情况下，根据《合同法》第12条第1款关于“合同内容由当事人约定……”的规定，人民法院不能强制双方缔约，同时也没有裁定向双方当事人出具租赁费标准证明的义务。因此，某酒店关于后10年租金应由法院裁定的抗辩理由不能得到支持。

　　2.关于某酒店主张某公司已同意按前10年租赁标准执行的抗辩理由是否成立问题。双方在签订并履行《酒店租赁合同》10年后，就签订后10年的租金条款进行了磋商。某公司书面通知某酒店以其提供的市场评估价确定后10年租金数额的行为、某酒店书面通知某公司按前10年租金标准确定后10年租金的行为均属要约，但要约中均未表明可以通过行为作出承诺，某酒店未举示以行为作出承诺系双方交易习惯，或已得到某公司承诺的证据，且某公司提起本次诉讼的主要理由亦是“对2013年7月1日以后的租金价格进行了多次协商没能达成一致”。故某酒店以某公司诉请其支付继续占用期间的租金与前10年租金标准相吻合而主张推定“某公司已经同意某酒店对租金标准保持不变”的抗辩意见无法律依据。

　　3.关于本案能否按市场价确定后10年的年租金价格问题。《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。根据上述法律规定，双方在不能依据《酒店租赁合同》第2条第4款约定，通过协商确定后10年租金价格，并签订书面补充协议的情况下，可按照合同有关条款或者交易习惯，参照《合同法》第62条第2项关于“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定确定。现双方就后10年的租金数额不能达成补充协议，又均不主张按上述原则确定，双方已不能按照市场价格确认后10年的租金价格。关于某公司请求解除、某酒店要求继续履行《酒店租赁合同》的诉辩主张是否成立问题。《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。租金是承租人依约因使用出租人的财产而应当向出租人支付的费用，租金的约定是租赁合同的必备条款。本案中，双方当事人对后10年租赁费没有约定，且未能签订补充协议，又不愿按照市场价评估鉴定，故本案诉争房屋后10年的租赁合同因缺失租金这一必备条款而未成立。因未依法成立的合同既无需解除，也不存在履行问题，故某公司请求解除、某酒店要求继续履行《酒店租赁合同》的诉辩主张均不成立。

　　二审法院认为：双方对如何确定后10年租金价格约定了两种方式：一是双方于后10年租期开始前以协商方式确定每年租金价格；二是如双方协商不成，则以诉讼形式由法院裁定后10年每年租金价格。从本案双方为确定后10年租金价格的过程来看。首先，双方于本案诉讼前曾对后10年租金价格进行协商但未能形成一致意见；其次，在本案诉讼过程中，一、二审法院曾多次组织双方调解协商后10年租金价格，但因双方主张的租金价格差距过大而未能形成一致意见，且双方均未申请对后10年租金价格进行鉴定，故依据《合同法》第12条第1款第5项“合同内容由当事人约定，一般包括以下条款：……(五)价款或报酬”之规定，法院不能强制双方缔约并确定后10年租金价格。由上述内容可知，按照双方签订《酒店租赁合同》约定的两种方式均已无法确定诉争房屋后10年租金价格，亦无其他能够确定后10年租金及给付方式之约定，且依据《合同法》第212条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及第213条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，租金作为租赁合同的必备条款之一，是双方订立租赁合同的前提条件，现本案双方未能就后10年租金达成合意并签订补充协议，故本案诉争房屋后10年的租赁合同因缺少租金这一必备条款之一而未成立，某酒店应向某公司返还诉争房屋。

　　再审认为：关于一、二审法院认定《酒店租赁合同》后10年部分合同未成立的事实和法律依据是否正确的问题。《合同法解释(二)》第1条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”上述规定明确了合同的必备条款为：当事人、标的和数量。本案中，双方在合同中明确约定了租赁期间是20年，且合同的当事人、标的、数量均为特定，双方已经依约履行了10年，合同的签订是双方真实意思表示，人民法院应当依法认定合同成立。至于一、二审法院认为双方未能就后10年的租金价格达成一致，而又未向法院申请鉴定一节，再审认为，《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第62条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”根据上述规定，双方当事人就合同主要条款未约定或约定不明而诉至人民法院的，人民法院可以依照政府定价或指导价格确定，或按照当地市场价格酌定。在一审庭审中，法官询问双方就租赁价格是否申请第三方进行评估，某酒店明确表示愿意，但一审法院对此没有回应或提出启动鉴定程序。再审认为，无论是双方合同约定还是《合同法》第61条、62条的规定，都明确法院可以按照当时市场情况确定租金，虽然法院不能强制双方缔约，但是亦有义务向当事人释明是否申请鉴定，在有一方当事人明确表示愿意申请的情况下，表明当事人有继续履行合同的意愿，法院不应再以不能强制双方缔约为由判定双方合同未成立。

　　另外，本案中某公司的诉讼请求并非要求人民法院确定租金价格，而是请求解除合同，其未申请鉴定，并不当然导致合同价款不能确定。综上，一、二审法院以租赁合同后十年部分缺失租金条款且双方均不申请鉴定为由判定租赁合同后十年部分未成立，应予纠正。关于某公司要求解除租赁合同的诉讼请求是否应予支持的问题。《合同法》第93条规定了当事人协商一致，可以解除合同。第94条规定了法定解除的几项事由：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。

　　本案中，双方的租赁合同并未约定实质性的解除条款，某公司要求解除合同亦不符合上述法定解除的事由。某公司认为租金不能确定而导致其收取租金的合同目的无法实现，但该结果的产生并非因某酒店延迟履行债务或有其他违约行为，根据合同约定，双方就租金不能协商一致的责任不可归责于任何一方，且任何一方均有权诉至法院请求按照合同约定确定租金价格，即租金价格并非不能确定，某公司可以另行提起诉讼请求法院确定租金价格。在本案中，某公司要求解除合同返还房产的诉讼请求无事实与法律依据，不予支持。

　　裁判结果

　　一审法院判决：1.某酒店迁出并返还案涉房屋给某公司……驳回某公司其他诉讼请求。某酒店不服一审法院判决，提起上诉。

　　二审法院判决：驳回上诉，维持原判。某酒店申请再审。

　　再审法院判决：撤销二审法院判决及一审法院判决关于某酒店迁出并返还案涉房屋的判项……驳回某公司其他诉讼请求。

　　裁判思路

　　本案的核心法律适用问题是关于案涉《酒店租赁合同》后10年部分合同是否成立的认定，主要涉及对《合同法》及《合同法解释(二)》中有关合同必备条款的界定以及合同条款如何补充问题的理解。关于合同必备条款的界定问题。必备条款和非必备条款的分类标准在于决定合同的成立。必备条款是指根据合同的性质和当事人的约定所必须具备的条款，缺少这些条款将影响到合同的成立。非必备条款则指根据合同的性质在合同中不是必须具备的条款，缺少这些条款并不影响到合同的成立。对于非必备条款，根据《合同法》的相关规定，可以采用合同解释规则来填补合同漏洞，对合同条款进行补充。根据《合同法》第12条关于合同内容之规定，合同一般包括以下条款：

　　(一)当事人的名称或者姓名和住所；(二)标的；(三)数量；(四)质量；(五)价款或者报酬；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争议的方法。具体到租合同，《合同法》第213条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”上述法律规定列举了合同一般情况下所包括的条款，但对于哪些条款是合同必备条款，缺失哪些条款将导致合同不能成立并未予以明确界定。从《合同法》第61条、第62条规定来看，有关质量、价款或者报酬、履行地点、履行期限、履行方式及履行费用等合同内容约定不明的情况下，均可通过一定规则予以确定，据此可以推定上述合同内容并非合同成立的必要条款，上述条款内容的缺失不能必然导致合同不能成立。

　　对此，《合同法解释(二)》第1条第1款对合同必备条款予以进一步明确：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此原则上，合同成立应具备“名称或姓名、标的、数量”三个条件，而其他相关条款的缺失并不影响到合同的成立。本案中，双方在合同中明确约定了租赁期间是20年，合同的当事人、标的、数量均为特定，且双方已经依约履行了10年，依据上述规定，应当依法认定合同成立。关于合同非必备条款的补充问题。合同条款的补充，又称合同漏洞的填补。合同漏洞是指合同当事人对合同条款没有约定或约定不明确的情形。审判实践中，人民法院应本着鼓励交易的原则，对于具备了当事人名称或者姓名、标的和数量条款的合同，应认定合同成立，而不能将《合同法》第12条规定的一般条款都作为合同必备条款。《合同法解释(二)》第1条第2款规定：“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”据此，根据《合同法》第61条、第62条、第125条的规定，对合同条款进行补充，应当遵循下列规定：第一，首先由当事人协议补充。根据合同自由原则，当事人有决定合同内容的自由。对于欠缺的合同其他内容，首先应考虑当事人共同的真意，由当事人协议补充，这是贯彻意思自治原则的必然要求。第二，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。按照合同有关条款来探究当事人共同的真意，应以合同文义为出发点，就合同论合同，统观合同全文，参考合同订立前后的相关来往信函，考虑到合同的目的和性质，本着诚信原则，兼顾双方当事人利益。按照交易习惯对合同条款进行补充，涉及对交易习惯的解释问题，对此应依据《合同法解释(二)》第7条规定进行认定。第三，根据《合同法》第62条的规定进行确定，即在当事人不能达成补充协议、按照合同有关条款和交易习惯仍不能确定时，对于合同欠缺的其他内容(非必备条款)由法律直接作出推定规则，以达到补充合同条款的目的。有关质量要求、价款或者报酬、履行地点、履行期限、履行方式、履行费用等条款，均可根据《合同法》第62条规定予以补充确定。第四，根据《合同法》第125条的规定进行确定。《合同法》第125条对如何确定当事人有争议条款的真实意思作了规定。在补充有关合同条款的过程中，如果当事人对原有的条款理解上有争议，人民法院应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定有关条款的真实意思，进而实现有关条款的补充。