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转租店铺开业不久被告知“此房不租了” 造成损失谁来担?
2018-11-09 17:09:38 来源:东北网  作者:付建国 邹影 佘雨桐
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  东北网11月9日讯(付建国 邹影 记者 佘雨桐)近日,大庆市高新区人民法院对一起租赁合同纠纷案进行了公开宣判,被告小张(化名)将一店铺转租给原告小李(化名),可在小李店铺开始营业5个月后,却被原房告知此房不租了,小张也以各种理由拒绝返还转让费。法院经审理判决被告小张应返还原告小李转让费23万元。

  家住大庆市高新区的小李决定加盟一家连锁粥铺,小李看好了位于高新区的一处商服楼。该一楼原来是开烧烤店的,现在正在转让。于是小李便联系了店主小张,并得知该房屋的房主并不是小张,但他和原房主有租房协议,小张可以将烧烤店物品及房租转让给小李。

  2017年9月中下旬,双方签订了转让协议。协议约定:小张将位于高新区的这家烧烤店转兑给小李,并保证小李享有小张在原有租赁合同中所享有的权利和义务,原合同签订的租赁期限至2021年6月9日止。协议同时约定,如发生原房主不继续租赁给小张使用或小张中途收回店铺的问题,小张将会承担全部转让费用。2017年9月30日,小张正式将店铺交付给了小李。

  小李接手后,立即和连锁粥铺达成了协议,支付品牌使用费、技术转让费、品牌管理费等,共计花费近14万元。

  店铺开业不久却被告知不租了 二房主却拒绝赔偿

  2017年11月8日粥铺正式营业,经营状况一直良好。然而,让小李万万没想到的是,2018年3月末,小李突然接到原房主的通知,称不再将房屋出租给小李的转租人小张,要求小李于2018年5月10日前搬出。

  收到原房主的通知后,小李立即联系了当初和自己签订协议的转租人小张。小李同意2018年5月10日搬走,但小张要履行当初签订的协议,小张必须退还23万元的转让费,并赔偿损失13万余元以及违约金27834元。对于小李的说法,小张并不同意,双方多次协商未果,小李只好诉至法院。

  庭审中,被告小张辩称,由于原告小李未在2018年5月10日前缴纳下一年度的租金,并向原房主明确表示不再续租;如原告小李确实无法继续承租涉案房屋,那么责任也应当由其自行承担。

  因为当时他们曾说过,原告需对外宣称其店内有被告的股份,如发生原房主不继续租赁给被告使用或被告中途收回店铺的问题,由被告承担全部转让费,但前提是原告必须履行了对外宣称店内有被告股份的义务。合同约定,如果原告没有宣称上述内容所导致的后果,被告不负责。

  另外,该协议中没有约定原告需要对涉案房屋进行重新装修,并征得被告和原房主的同意,其产生的与装修相关的费用不应该由被告承担。相反,因原告擅自装修,搬离房屋时没有恢复原状,给被告造成的损失,他们还将另行主张。

  法院经审理认为被告存有过错 应返还转让费

  经高新区法院审理认为,原、被告双方签订的《转让协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,法院对协议的效力予以确认,双方应当按照协议的约定履行。现由于被告的原因导致原告不能继续租赁涉案房屋,故被告应当按照协议约定返还原告的全部转让费用23万元。

  而本案中,原告要求被告按照实际损失进行赔偿,而损失中亦要求被告返还全部的转让费用,法院认为,既然为实际损失,依据公平原则,原告使用租赁房屋期间的费用应当从转让费用中予以扣除。

  经计算,如扣除房屋使用期间的费用,应返还95833元(23万元/12月*5月),加上其主张的损失全部赔偿数额少于23万元,法院认为,按照双方约定履行,合理、合法。综上,依据《中华人民共和国合同法》相关规定,判决被告小张应返还原告小李转让费23万元。

责任编辑:王傲